Πότε μπορεί να μου κάνει έξωση ο ιδιοκτήτης του σπιτιού μου; (Κύπρος)

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που νοικιάζουν τα σπίτια, τα διαμερίσματα και τα στούντιο τους σε όλο τον κόσμο είναι μέρος μιας αγοράς που θεωρείται ευνοϊκή για τους ιδιοκτήτες, η οποία χρειάζεται νόμους και κανονισμούς για την εξισορρόπηση των σχέσεων μεταξύ αυτών και των ενοικιαστών. Η Κύπρος δεν αποτελεί εξαίρεση σε αυτή την προσέγγιση και έχει υιοθετήσει ποικίλες νομοθεσίες σχετικά με το ενοίκιο για την προστασία των ενοικιαστών και την καθοδήγηση των ιδιοκτητών. Τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη να τερματίσει μια μίσθωση και να εκδιώξει έναν ενοικιαστή εξαρτώνται (α) από τη σύμβαση ενοικίασης και (β) από το αν ο ενοικιαστής θεωρείται "θέσμιος ενοικιαστής" ή όχι.

Η σύμβαση ενοικίασης

Η σύμβαση ενοικίασης είναι το έγγραφο που καθορίζει όλους τους όρους της ενοικίασης. Εάν η σύμβαση ενοικίασης επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να την τερματίσει (π.χ. μέσω ρήτρας διακοπής) ή εάν ο ενοικιαστής παραβιάσει τη σύμβαση (π.χ. εάν δεν καταβάλλει το ενοίκιο), ο ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει τη σύμβαση (π.χ. με την παροχή ειδοποίησης σύμφωνα με τη σύμβαση) και στη συνέχεια να εκδιώξει τον ενοικιαστή μέσω δικαστικών διαδικασιών, εάν ο ενοικιαστής δεν είναι πρόθυμος να μετακομίσει.

Θέσμιοι ενοικιαστές

Η κύρια νομοθεσία που πρέπει να αναλυθεί εδώ είναι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (23/1983) ο οποίος θεσπίστηκε μετά την εισβολή στην Κύπρο με συγκεκριμένο σκοπό την προστασία των ενοικιαστών (κυρίως των προσφύγων κατά την τότε τρέχουσα εποχή) από τους ιδιοκτήτες, περιορίζοντας τη δυνατότητά τους να κάνουν έξωση. Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 θέσμιοι ενοικιαστές είναι οι ενοικιαστές (α) των οποίων οι αρχικές συμφωνίες ενοικίασης έχουν λήξει και συνεχίζουν να ζουν στο ακίνητο, ή αλλιώς ζουν σε ακίνητο χωρίς συμφωνία ενοικίασης, (β) το σχετικό ακίνητο βρίσκεται σε "ελεγχόμενες περιοχές", όπως αναφέρεται στη νομοθεσία, και (γ) το σχετικό ακίνητο ολοκληρώθηκε πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 1999. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 απαγορεύει κάθε έξωση και ανάκτηση περιουσίας εκτός ορισμένων περιπτώσεων. Για τις μισθώσεις στις οποίες δεν πληρούνται όλα τα παραπάνω κριτήρια, εφαρμόζονται οι αρχές του δικαίου των συμβάσεων σύμφωνα με τον περί Συμβάσεων Νόμο (ΚΕΦ.149).

Εάν ένας ενοικιαστής δεν πληροί τα κριτήρια του "θέσμιου ενοικιαστή", τότε ο ενοικιαστής θα θεωρείται ότι επεμβαίνει παράνομα στο ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης και ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να προχωρήσει σε έξωση μέσω δικαστικής διαδικασίας.

Επομένως, πότε επιτρέπεται σε έναν ιδιοκτήτη να τερματίσει την ενοικίαση και να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου του από τους θέσμιους ενοικιαστές; Ο ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει μια τέτοια ενοικίαση στην Κύπρο βάσει του νόμου περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 όταν:

1. Ο ενοικιαστής δεν έχει καταβάλει το ενοίκιο για περισσότερες από 21 ημέρες, στη συνέχεια έχει λάβει ειδοποίηση για την πληρωμή του ενοικίου από τον ιδιοκτήτη και περνούν άλλες 14 ημέρες χωρίς να πραγματοποιηθεί καμία πληρωμή. (Παράγραφος 11(α))

2. Ο ενοικιαστής ή ο κάτοικος έχει κριθεί ένοχος για την πρόκληση σημαντικής οχληρίας στη γειτονιά ή έχει χρησιμοποιήσει το ακίνητο με ανήθικο ή παράνομο τρόπο. (Παράγραφος 11(β))

3. Το δικαστήριο αποφασίζει ότι ο ενοικιαστής έχει αφήσει το ακίνητο σε τέτοια κατάσταση ερείπωσης ή φθοράς που να το πείθει ότι το έχει παραμελήσει. Το δικαστήριο δεν θα επιτρέψει να πραγματοποιηθεί η έξωση εάν ο ενοικιαστής επισκευάσει πλήρως το ακίνητο εντός 2 μηνών από την αίτηση του ιδιοκτήτη για ανάκτηση της κατοχής. (Παράγραφος 11(γ))

4. Ο ενοικιαστής υπενοικιάζει το ακίνητο χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη. (Παράγραφος 11(δ))

5. Ο ενοικιαστής έχει παράσχει ειδοποίηση για τη λήξη της ενοικίασης στον ιδιοκτήτη και ο ιδιοκτήτης, βασιζόμενος στην εν λόγω ειδοποίηση, έχει συνάψει σύμβαση με νέο ενοικιαστή για το εν λόγω ακίνητο. (Παράγραφος 11 (ιβ))

6. Το δικαστήριο διαπιστώνει ότι ο ενοικιαστής αποκομίζει κέρδος είτε από την είσπραξη ενοικίου είτε από την υπενοικίαση του ακινήτου (ή μέρους του ακινήτου), το οποίο είναι δυσανάλογο με το ποσό του ενοικίου που καταβάλει στον ιδιοκτήτη. (Παράγραφος 11 (ε))

7. Το δικαστήριο διαπιστώνει ότι ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κατοικία για τον ίδιο, την οικογένειά του ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή επιχείρηση, για οποιοδήποτε από τα μέλη της. Το δικαστήριο θα βασίσει την απόφασή του στο εύλογο της επιθυμίας του ιδιοκτήτη να διαμένει εκεί, στη δυσφορία που θα δημιουργήσει η έξωση στον ενοικιαστή και στην οικονομική, κοινωνική και υγειονομική κατάσταση του ενοικιαστή. (Παράγραφος 11(στ))

8. Ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κατοικία ή επαγγελματικό χώρο για τον ίδιο ή την οικογένειά του και μπορεί να αποδείξει ότι δεν μπορεί να βρεθεί άλλος χώρος/ακίνητο με λογικό ποσοστό ενοικίου. (Παράγραφος 11(ζ))

9. Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται λογικά το ακίνητο προκειμένου να:

α. να το κατεδαφίσει,

β. να το κατεδαφίσει και να κατασκευάσει νέο ακίνητο,

γ. να πραγματοποιήσει σημαντικές μετατροπές ή διαρθρωτικές αλλαγές στο ακίνητο, ή

δ. να συντηρήσει ή να ανακαινίσει διατηρητέα οικοδομή.

Για οποιαδήποτε από αυτές τις ενέργειες ο ιδιοκτήτης αναμένεται να έχει αποκτήσει την κατάλληλη άδεια. (Παράγραφος 11(η))

Όταν το δικαστήριο εκδίδει απόφαση για τις περιπτώσεις των σημείων 8 και 9 ανωτέρω σχετικά με μισθωμένο ακίνητο που λειτουργεί ως επιχείρηση, μπορεί επίσης να διατάξει ότι ο μισθωτής αποζημιώνεται από τον εκμισθωτή για την αποστέρηση με ποσό που δεν υπερβαίνει το συνολικό μίσθωμα 18 μηνών.

Νομική διαδικασία για την έξωση θέσμιων ενοικιαστών

Τον Ιανουάριο του 2020, η Βουλή των Αντιπροσώπων της Κυπριακής Δημοκρατίας είχε ψηφίσει μία τροποποίηση του νόμου περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, αλλάζοντας τη διαδικασία έξωσης των θέσμιων ενοικιαστών που δεν πληρώνουν το ενοίκιο τους. Ο νέος νόμος διευκόλυνε τους ιδιοκτήτες να κάνουν έξωση στους νόμιμους ενοικιαστές, εισάγοντας μια "ταχεία" διαδικασία έξωσης. Σύμφωνα με τη νέα αυτή διαδικασία, οι ιδιοκτήτες μπορούν να επιδίδουν στους ενοικιαστές ειδοποιήσεις διάρκειας 21 ημερών, με τις οποίες οι ενοικιαστές καλούνται να πληρώσουν τις οφειλές τους για το ενοίκιο. Σε περίπτωση που οι οφειλές δεν καταβληθούν, οι ιδιοκτήτες μπορούν στη συνέχεια να υποβάλουν αίτηση έξωσης στο δικαστήριο και από το σημείο αυτό ο ενοικιαστής θα έχει 14 ημέρες για να προσκομίσει αποδεικτικά στοιχεία για την καταβολή του ενοικίου (ο νόμος αυτός μεταφέρει το βάρος της απόδειξης στον ενοικιαστή, αντί για τον ιδιοκτήτη). Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι οι αποφάσεις του δικαστηρίου που εκδίδονται μέσω αυτής της διαδικασίας δεν υπόκεινται σε έφεση.

Τερματισμός της μίσθωσης από την Κυπριακή Κυβέρνηση ή την Τοπική Αρχή

Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι σε ορισμένες περιπτώσεις ούτε ο ενοικιαστής ούτε ο ιδιοκτήτης έχουν λόγο στην απόφαση για περιορισμό, αναστολή ή τερματισμό της ενοικίασης. Τέτοιες περιπτώσεις προκύπτουν όταν:

1. Το ακίνητο πρέπει να εκκενωθεί προκειμένου να γίνουν σημαντικές εργασίες συντήρησης ή βελτιώσεις σε διατηρητέα ακίνητα σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία περί πολεοδομίας.

2. Το ακίνητο πρέπει να απαλλοτριωθεί από την κυβέρνηση βάσει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν. 15/1962).

3. Το ακίνητο απαιτείται από την Τοπική Αρχή για τη διεξαγωγή των νομίμων καθηκόντων τους έναντι του δημόσιου συμφέροντος.

Είστε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής που αντιμετωπίζει προβλήματα σε σχέση με την ενοικίασή του; Μιλήστε με έναν από τους δικηγόρους της Efkolaw και ανακαλύψτε πώς μπορούν να σας βοηθήσουν κάνοντας κλικ εδώ.

Είστε ιδιοκτήτης που θέλει ένα περιεκτικό ενοικιαστήριο έγγραφο; Μάθετε περισσότερα για το προσαρμόσιμο πρότυπο συμφωνίας ενοικίασης του Efkolaw εδώ.

Παρακαλώ λάβετε υπόψη το ότι το Efkolaw δεν είναι δικηγορικό γραφείο και δεν παρέχει νομικές συμβουλές. Οποιοδήποτε περιεχόμενο φιλοξενείται στην σελίδα μας προορίζεται για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί ή αντικαθιστά συμβουλές από εξειδικευμένο νομικό επαγγελματία.